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业主主张4项知情权 法院依法支持公布共有部分的使用和收益情况

更新时间:2019-04-26 14:49:00   点击:31269   编辑:admin

近年来,随着人们生活水平的提高,对于小区生活环境的追求也越来越高,也就对于物业公司的服务要求越来越高,而由此引发的依法维权案件数量也呈现上升趋势。除了以往因业主拖欠物业费、物业服务不到位引发的一般物业纠纷外,近几年又出现了以业主知情权、业主撤销权为诉求的新类型物业纠纷案件。近日,石家庄市长安区人民法院就依法公开审理了一起业主与物业公司知情权纠纷案件。
 2013年7月家住省会石家庄的李女士与石家庄某物业服务公司签订了《前期物业服务合同》,由该公司为李女士居住小区提供物业服务管理,物业服务形式为包干制。李女士认为被告并未按照约定提供物业服务,造成小区内环境卫生条件差,物业服务内容少,物业费却极高,并且被告还占用业主共有的设施经营盈利,但从未将各项费用收支情况向业主公布。认为物业公司侵犯了其业主多项知情权,现要求物业公司予以公布。
在庭审中,李女士作为原告,要求被告物业公司公布:1、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和收费依据;2、物业共有部分的使用及被告利用业主共有区域、共有设施设备经营的收支情况;3、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分及收支情况;4、2013年至2017年物业费收支情况。
被告物业服务有限公司辩称,关于原告诉求第一项,详见双方前期物业服务合同,合同中已经有明确约定;关于原告诉求第二项,被告均会在来年一月份公布上年度的收支情况,且公司有备份;关于原告诉求的第三项,该部分产权属于开发商,由开发商依法处置,物业对车位、车库没有所有权、使用权,仅有物业服务相关的权利义务,不存在处分权利、收支情况的公布问题;关于原告诉求的第四项,原告2013年并未缴纳物业费,根据《物业管理条例》第六条第二款第八项业主知情权的范围为对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况,不包括物业费的收支情况。根据《物业服务收费管理办法》第九条、第十二条,《石家庄市物业服务收费管理实施办法》,本小区物业费的收费方式为包干制,即业主向物业服务企业支付固定的物业费,盈余或亏损均由物业公司享有或承担,与酬金制的收费方式相区别。只有酬金制的需要每年不少于一次公布收支情况。包干制不需要公布收支情况。在包干制下公布物业费收费情况,也涉及到交费业主的隐私权。
法院审理后认为:1、关于物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和收费依据,在交房时,双方已签订的《前期物业服务合同》,该合同中已经明确约定,且一式两份,原、被告各一份。关于该项请求内容被告虽未在小区内张贴,但在物业办公室常年进行张贴。原告认可双方签订的物业合同,但系被告提供的格式条款,被告并未对该内容进行解释说明。本院认为,原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示,合法有效,关于原告主张的物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准均已有明确规定,并在物业办公室张贴物业费用标准,物业费收取均依照《物业收费管理办法》等相关法律、法规规定收取,原告的该项诉讼请求可以通过查阅《前期物业服务合同》及物业费相关法律、法规得以知晓。原告称其与被告签订的合同为格式条款合同,被告未进行公示、说明义务,根据法律规定采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。原、被告签订的合同中并未有免除或者限制原告责任的条款,不应加重被告的解释、说明义务,故法院对原告的第一项诉讼请求不予支持。
2、物业共有部分的使用及被告利用业主共有区域、共有设施设备经营的收支情况,被告称原告所述部分,除门脸商铺为非公有部分,其余的共有区域、共有设施、设备的经营收支情况均于每年一月份在小区正门右侧三号楼的西墙体上张贴公示。原告不予认可,并称原开发图纸承诺的公共活动室变为了商铺。法院认为,业主请求公布、查阅共有部分的使用、收益情况和资料法院应予以支持。被告虽提交其该部分公示备份文件,原告不予认可,且系被告单方制作,亦不能证明其进行了公示,故对被告主张该部分已公示的说法不予采信。故被告应向原告公示共有部分的使用和收益情况。
3、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分及收支情况。依据法律规定业主可以请求公布、查阅建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库处分情况。对此被告提交房地产开发有限公司出具的证明,证明该小区地下车库、停车位的开发权益由其公司所有,被告仅是服务提供者不享有所有权、收益权。本院认为,被告对建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库不具备处分权,故对原告的该项请求本院不予支持。
4、2013年至2017年物业费收支情况。被告称,因双方物业服务采取包干制形式,由其自负盈亏,相关法律、法规并未要求公布该部分收支情况,且不会加重原告交纳物业费用的负担。原告不认可。本院认为,《物业服务收费管理办法》规定包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均有物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用包干制,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。原、被告签订的《前期物业服务合同》中明确约定物业服务形式为包干制,且列明了开支事项,但对物业服务收支情况公布事宜未做明确约定,《物业服务收费管理办法》亦未要求对物业服务收支情况进行公布。综上,对原告的本项主张法院不予支持。
最终法院依法判决被告物业公司向原告公布共有部分的使用和收益情况。
法官说法:
业主对建筑区划内专有部分以外的共有部分享有共有权,进而享有共同管理权,同时还享有广泛的监督权。业主知情权是实现共同管理权和监督权的基础和保障,因此必须切实保障业主在诉讼中以请求公布或请求查阅的方式实现知情权。但业主知情权的行使必须受到合理的限制,防止发生业主用知情权谋取私利的情况,避免业主以行使知情权为手段,故意扰乱业主委员会、物业服务公司等主体正常的管理活动,对广大业主的合法权益造成实质损害。